Vous êtes un résident fiscal belge et vous avez récemment acheté ou vendu un bien immobilier à l’étranger ? Félicitations ! Toutefois, ces transactions immobilières nécessitent des démarches fiscales particulières en Belgique. Faisons le point pour vous aider à bien comprendre vos responsabilités.
Acheter un bien immobilier à l’étranger
Lorsqu’un résident belge acquiert un bien immobilier situé à l’étranger, plusieurs démarches fiscales doivent être respectées.
Déclaration et revenu cadastral
Vous devez déclarer votre bien immobilier à l’étranger (via MyMinfin) afin que l’administration fiscale belge lui attribue un revenu cadastral (RC). Celui-ci est calculé sur base des informations fournies par le contribuable (valeur locative, caractéristiques du bien, etc.).
Depuis l’exercice d’imposition 2022, un RC est attribué aux biens étrangers selon les mêmes règles que pour les biens situés en Belgique.
Le revenu immobilier imposable est calculé comme suit : RC indexé (coefficient pour les revenus 2024 : 2,1763) × 1,4.
Mention de l’achat dans la déclaration fiscale
La possession d’un bien immobilier à l’étranger doit figurer dans votre déclaration d’impôt. Ce n’est pas l’achat en lui-même qui est imposé, mais bien la détention du bien, via l’attribution d’un revenu cadastral. L’année de l’achat, le revenu cadastral à déclarer est limité au nombre de jours de détention du bien, selon le principe du prorata temporis.
Vous êtes redevable d’un impôt annuel, même si le bien n’est pas loué et n’est utilisé qu’occasionnellement. Si le bien est mis en location, les revenus générés doivent être déclarés comme revenus immobiliers. Les taux d’imposition et les éventuelles réductions diffèrent selon les pays :
- Pour un bien situé en France, Italie, Espagne, Luxembourg ou Allemagne, les revenus sont exonérés d’impôt en Belgique, mais pris en compte dans le calcul du taux d’imposition applicable à vos autres revenus (principe de la « réserve de progressivité ») ;
- Pour les autres pays, il faut vérifier si une convention préventive de double imposition existe entre la Belgique et le pays concerné.
La convention préventive de la double imposition
Ces conventions ont pour but d’éviter que vous soyez imposé deux fois sur un même revenu. Lorsqu’une convention s’applique, les revenus immobiliers étrangers sont en général exonérés en Belgique, mais sont pris en compte pour déterminer le taux global d’imposition (principe de la « réserve de progressivité »).
Si aucune convention n’existe, ou si les revenus ne sont pas exonérés par une convention, ils sont imposés en Belgique. Dans ce cas, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de 50,00%. Vous devrez également vérifier si une imposition est due dans le pays où se situe le bien.
À noter : depuis l’exercice d’imposition 2022, la déduction des impôts étrangers n’est plus autorisée en Belgique.
Vendre un bien immobilier à l’étranger
La vente d’un bien immobilier situé à l’étranger peut également entraîner des obligations fiscales, même si la vente a déjà été imposée dans le pays concerné.
Déclaration de la vente
Selon la législation du pays où se trouve le bien, vous pouvez être soumis à une imposition sur la plus-value réalisée (différence entre le prix d’achat et le prix de vente). Il est essentiel de vous renseigner sur les modalités d’imposition locales.
En Belgique, vous devez déclarer la durée de détention du bien, avant sa vente, en mentionnant la part du revenu cadastral correspondant à la période pendant laquelle vous étiez propriétaire, possesseur, usufruitier, emphytéote ou superficiaire du bien, selon le principe du prorata temporis.
La convention préventive de la double imposition
Comme pour l’achat d’un bien immobilier à l’étranger, les conventions préventives de double imposition convenues avec les différents pays sont utilisées pour éviter d’imposer deux fois le même revenu (tant dans le pays où se trouve le bien qu’en Belgique). C’est pour cette raison que, bien souvent, les plus-values issues de la vente d’un bien immobilier sont exemptées d’impôt.
Si la plus-value est exonérée en Belgique grâce à la mise en place d’une convention préventive de double imposition, elle sera toutefois prise en compte pour déterminer le taux d’imposition applicable à vos autres revenus (exonération avec progressivité).
Que risque-t-on en cas de non-déclaration ?
Ne pas déclarer l’achat ou la vente d’un bien immobilier étranger peut entraîner des sanctions fiscales en Belgique. L’administration peut infliger des amendes, des intérêts de retard, voire procéder à un redressement fiscal.
En conclusion ?
Acheter ou vendre un bien à l’étranger peut avoir des conséquences fiscales importantes en tant que résident belge. Comprendre vos obligations vous permettra de rester en règle et d’éviter toute pénalité.
En cas de doute, n’hésitez pas à consulter notre équipe : nous sommes là pour vous accompagner dans toutes vos démarches.
